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中山北部楼市跌宕起伏 南沙多楼盘降价或是主因
发布时间:2014-9-9 13:15:17   来源:中新网   点击:

  7月份楼市成交曾出现大爆发,达到540套,可到了8月份却出现了大跌,减少了近80套。在刚刚过去的两个多月里,中山市北部楼市的交易跌宕起伏,异于寻常。而在此期间,佛山正式解除限购,这也被不少人认为是8月北部楼市大跌的主因。

  记者连日走访了解到,对中山北部楼市造成冲击的最大因素,还是南沙区域楼盘的大幅降价。目前中山北部片区楼市库存并不高,南沙一旦有新的利好消息发布,中山北部楼市还将会持续走好,跟着受惠。

  三角镇8月成交暴跌近68%

  在刚刚过去的两个多月里,对中山北部镇区楼市成交而言,犹如坐了一趟“过山车”。7月份,在三角镇通大旭日系列项目的爆发下,包括三角、南头、民众、阜沙、黄圃五个镇区在内的中山北部楼市,成交达到540套。三角镇更是在当月问鼎中山销售之冠。然而好景不长,步入8月份中山北部成交仅458套,相比7月减少了82套,跌幅达15%。其中,三角镇的成交跌幅达到68%。

  与北部镇区成交形成强烈对比的,是佛山南海片区的成交。8月7日佛山正式解除限购,在此之后的近一个月,成交出现惊人的暴涨。

  据合富辉煌集团对全国重点城市的监测数据显示,佛山在8月的前四周商品房成交面积为113.3万平方米,同比环比均有六成以上升幅。而在8月份的最后一周,佛山更是持续发力,成交面积达到44.5万平方米,环比再升32%。据不少佛山的房地产业内人士表示,在火红的8月,佛山尤其是南海等邻近广州的区域,很多项目成交量翻番,甚至翻几番。

  由于靠近广、佛,加上楼价上的落差,近年来北部镇区民众、三角等楼盘,大力拓客番禺、南海,目前不少北部镇区楼盘广州客占到七成甚至九成,产品则以中小户型为主。正因如此,佛山正式解除限购被不少人当做北部楼市8月大跌的主因。

  “毕竟三角和佛山还隔着黄圃镇,佛山人过来自住的话比较麻烦。”通大地产在三角有旭日领域、旭日盛荟等多个项目,其项目负责人接受记者采访时表示,对于广州客户来说,佛山解限主要是心理上的影响,广州客户可能考虑佛山都放开了,番禺是否会受影响,房价是否会有变化,从而产生一定观望情绪。

  南沙多楼盘降价或是主因

  那么北部镇区楼市的大幅下跌,是否皆因佛山解除限购所引起?记者走访了业内人士,绝大多数却给出了否定的看法。

  据合富辉煌(中国)中山公司监测数据,中山北部(三角、南头、民众、阜沙、黄圃)今年上半年的月平均销量为440套,消化率7%,14至15个月可以消化完成,对于全中山来说,属于不高也不低的消化率。

  合富辉煌(中国)中山公司表示,由于7月份三角镇通大旭日系列项目集中签约,以至于三角镇在7月份一度问鼎中山销售之冠,而整个中山北部一下子成交跃升达到540套。8月中山北部成交458套,属于回归正常水平。

  合富辉煌(中国)中山公司市场研究部经理谢仲娟分析,中山北部的外溢客主要是来自广州的南沙和市桥两个区域,且基本以自住为主。

  广州客在中山北部置业安家主要有几个因素。首先,中山北部组团吸引南沙和市桥的客户主要是价格,南沙楼盘均价在1万多元/平方米,佛山的为8字头,而中山北部才4字头。由此看来,南沙的房价是中山的3倍,佛山是中山的2倍,价格洼地的优势吸引广州外溢客户的入市。

  其次是交通优势,从三角镇到南沙20分钟车程就可以。相对动辄上班就要1个多小时的广州来说,这个距离还是可以接受的。其三是地缘文化的接近,广州南沙和中山北部地理位置相差不远,而广州和中山文化的相容度还是比较高,因此为南沙生活的人在中山置业安家提供人文基础。

  “对中山来说,影响外溢客户成交的最主要因素并不是佛山的限购松绑,而是番禺南沙区域楼盘的大幅降价。我们中山的房价已经接近成本价了,可降的空间不大,而其他区域的可降空间还是有,所以在6月开始的南沙降价潮影响下,中山北部没有办法再降价来吸引客户,因此造成客户观望。毕竟如果可以在广州置业的话,客户还是不会来中山。”谢仲娟分析道。

  中山地产界资深人士张林峰也认为,到佛山置业和到中山置业的广州人群是不一样的,需求不一样、买房的承受能力不一样、所在的区域也不一样,不能一概而论就说因为佛山松绑限购,对中山北部的成交造成很大的冲击。

  北部楼市目前库存仅6564套

  但佛山解除限购的影响,仍在持续发酵中。

  记者所采访的几个北部镇区项目负责人,均表示他们也在观望中。因为目前佛山解限仅一个月左右,未来北部镇区的价格策略,还会依据佛山、广州的房价走势来定。

  科尔玛地产营销总监冯瑞卿认为,虽然目前番禺南沙的楼盘降价需要重视,但毕竟之前两地房价差距太大,即使降15%—20%,中山北部镇区楼盘在价格上仍有优势。

  “广州客更看中品牌、规模和配套,只要做好这些方面,还是能吸引到广州客。像三角科尔玛城项目就配套有五星级酒店,客户会觉得在自住基础上还有升值潜力,毕竟客户的远期规划还是期望回到广州居住,中山的房子买了三五年再卖出去时价值能否高一些,也是客户会考虑的因素。”冯瑞卿说。

  谢仲娟认为,对于中山北部来说,要呈现出佛山一样的外溢效应,最关键是南沙的利好因素的推进。近段时间,南沙的利好因素没有之前旺盛,再加上下行的市场环境,南沙的多个楼盘在降价促销,而直接波及中山北部的成交。如果未来南沙有新的利好消息发布,成交持续走好,那么中山北部也会跟着受惠,继续凭借绝对的价格优势吸引大批外溢客户入市。

  “从目前的成交数据来说,中山北部正处于匀速去化阶段。据合富辉煌中山公司数据监测,截至8月底,整个中山北部的库存为6564套,而其他区域的存库都上万套,中山北部的房地产市场还算比较健康。而在全国成交一片向好的影响下,再加上金九银十的惠及,预计中山北部的成交将会逐步走好。”谢仲娟预测道。

  南方日报记者 游玉华

编辑:佚名

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