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历时七年的南阳商铺买卖纠纷案再审开庭逾半年 法院判决何时能下发?

2022-06-12 10:04:12    来源:法制    

   

   2021年10月,媒体以《南阳:一件历时七年离奇反转的商铺买卖纠纷案》为题,对河南南阳自2014年起,因一份《商铺认购协议》未能履约引发的一场长达7年之久的诉讼大战进行了报道。2022年1月6日,该案在河南省高院再次开庭审理,原、被告双方针锋相对,展开了唇枪舌剑的辩论。时至今日,法院开庭已逾半年之久,判决至今没有下发。

                  案 情 回 顾

   2013年11月30日,因资金紧张,南阳市林源置业有限公司股东和实际控制人曹阳让好友徐建民认购了林源公司开发的位于南阳市张衡路与邓禹路交叉口东南角的尚座花园9号楼B栋一至四层10000平方米商铺,总房款4000万元。徐建民与林源公司签订了一份《商铺认购协议》,随后如约支付了4000万元购房款,林源公司则出具了盖有公章的收款收据。

   由于林源公司迟迟没有按期交付房屋,2014 年12月9日,徐建民将林源置业公司诉至南阳中院。12月12日,南阳中院依法作出(2014)南民一初字第00051-1号民事裁定书,依法查封了徐建民认购的尚座花园9号楼B栋一至四层10000平方米的商铺。
  在此情况下,曹阳找到徐建民协商后,最终达成和解,

   南阳中院开庭审理该案,并主持双方当庭签订《调解协议》,并出具了(2014)南民一初字第00051号民事调解书。
   然而,在法院出具的调解书生效后,林源公司依然没有履行生效协议。无奈之下,2015年5月18日,徐建民申请强制执行(2014)南民一初字第00051号民事调解书,双方就此拉开了长达7年的房屋买卖纠纷诉讼大战。自2014年开始,林源公司先后向南阳市中院、南阳市检察院、省高院、省委巡视组提请再审、抗诉和上访活动,但是均被驳回和否决。

   2018年10月16日和12月份,“经本院院长提交审判委员会讨论”,南阳中院两次召开审委会后,下发了《(2018)豫13民监22号民事裁定书》,裁定早已生效的 “(2014)南民一初字第00051号民事调解书”无效并中止执行,同时启动再审程序。

   2019年8月8日,南阳市中级法院第一次再审后,作出了(2019)豫13民再6号民事判决书,判决撤销其本院(2014)南民一初字第00051号民事调解书,徐建民与南阳林源公司均向河南省高级人民法院提出上诉。

   2020年12月23日,河南省高级人民法院作出(2019)豫民终1605号民事裁定书,将案件发回南阳市中级人民法院重审。
   2021年8月31日,南阳中院作出了((2020)豫13民初20号)判决,裁定“因林源公司没办理房屋预售证,商铺认购协议无效,撤销调解书,退还徐建民4000万元购房款”。

   这个结果与以前的判决截然相反,徐建民难以接受,他搜集整理了相关证据,后再次向河南省高院申请再审。

   2022年1月6日,河南省高级人民法院开庭审理了此案,并进行了现场直播。

         

   庭审现场:双方针锋相对  各自陈述理由

   首先原告方认为,按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第四十条以及《民事诉讼法解释》第四百零九条第一款的规定:“调解书只有违反自愿原则和法律强制性规定的情况下才可以再审”,一审南阳中院适用《民事诉讼法》96条撤销《调解书》,然而96条与审判监督事项无关,其拒不适用审判监督相关法律规定,用“法律”替代“法律强制性规定”属于法律适用错误。

   第二、原告认为,本案《调解书》曾经过再审、抗诉、听证仍未否定其法律效力,现在一审法院启动再审属于下级法院改变上级法院意见的案件。根据最高人民法院的规定,南阳中院应该按照河南省高院的指导进行审理,即按照河南省高院在(2019)豫民终1605号民事裁定书列明的三条意见进行审理,然一审法院对高院意见置若罔闻,仅以“项目未办理初始登记”“未办理预售许可证”作为撤销《调解书》的理由,而对河南省高院要求重点审查的“项目本身是否合法”“项目是否能够最终办理初始登记”等关键问题未予以查证和论述,明显不当。

   ……另外根据上诉人徐建民二审将提交的新证据足以证明本案尚座花园三期是合法项目,项目的管理机构城中村改造办公室曾与被上诉人签署协议办理建设手续,然被上诉人有违诚信拖延办理,这是造成诉争项目至今尚未办理产权等相关手续的根本原因所在,被上诉人应该承担不利法律后果。

   第三、原告认为《认购协议》有效的理由是:

   1、根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》即”九民纪要”第30条关于“强制性规定”的审判指引,合同效力要考虑“保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全”三个因素,另外30条还规定关于交易时间的强制性规定,一般认定为“管理性强制规定”。按照最高人民法院的审判指引并结合本案案情,预售许可制度明显非效力性强制规定以及属于“关于交易时间”的管理性强制性规定。

   2、《合同法解释二》第一次提出“效力性和管理性强制性规定”的概念,最高人民法院民二庭出版的《合同法解释二》中明确,“违反强制性规定导致公共利益受损”才属于无效合同,本案《商铺认购协议》不存在违反公共利益的情形,相反如果认定《商铺认购协议》无效将对1011号楼的众多购房合同效力产生影响,也会对南阳市推动历史遗留项目的处置工作造成实质性的阻碍,届时南阳市乃至河南省公共利益将遭受损害。

   此外,原告方认为,本案中人民法院出具民事调解书前双方已经签署了《调解协议》且内容与《民事调解书》一致,对于《民事调解书》的撤销系推翻双方已建立起的权利义务的行为。

   根据举证规则,对《审判监督司法解释》四十条、《民事诉讼法解释》第四百零九条规定的“违反自愿、违反法律强制性”两个撤销调解书的法定事由,被上诉人应该承担主要举证责任,然被上诉人未举证,其应该承担不利后果。

   同时,原告还认为,本案涉及公共利益,人民法院有必要查证核实与本案相关的关键事项。

   除本案诉争9号楼,尚座花园三期项目还包括1011号楼,如果本案诉争合同无效,将对1011号楼数百户的合同效力产生影响。

   庭审中,被告的答辩维持了原来的意见。最后,法官宣布休庭再审。

       

   二次开庭不到一小时后再次休庭

   2022年6月10日,河南省高院再次网上直播开庭审理此案,双方当事人均通过连线参加。

   庭审中,法官询问原告徐建民:“是否同意调整变更诉讼请求为赔偿损失?”

徐建民答复:“不同意,坚持我方原审意见”。

   关于案涉林源公司房屋现在价值问题,原告徐建民解释:“原审被告(林源公司)提供三份评估报告,是1.7亿元左右”;“(报告由林源公司)2018年左右(提交),我方认可评估报告”。

   法院询问林源公司是否申请对涉案房屋的价值进行司法评估,林源公司表示同意申请。

   此次开庭不到一小时后,法官再次宣布休庭。

       专家看法和律师评判

   针对此案,南阳市中级法院一位不愿透露身份的资深法官认为:商品房预售许可证”只是一个管理性强制规定,它不是效力性强制规定。因此不能依据没有“预售许可证”来认定房屋买卖合同的效力。只有违反社会公共利益、违反强制性法律规定的(合同)行为,才是无效的。国家后来出台了“九民纪要”,对这些问题有比较明确的规定的……

(南阳中院)判决徐建民“购房合同”无效,换成我是不敢这样判的……

   案件在河南省高院再审庭审后,原告代理律师认为:南阳市被媒体称为烂尾楼之城,在南阳市与本案类似的项目数百个,为了维护社会稳定保障购房人权益,南阳市人民政府专门出台《南阳市人民政府关于中心城区城中村改造遗留项目的处置意见》,南阳市政府倾尽全力推动历史遗留项目办理初始登记,现在推进顺利,如本案《认购协议》最终无效,那将对南阳市未办理预售许可和初始登记的数百个遗留项目问题的解决带来实质影响。

   届时将对社会稳定、社会公共利益造成巨大的影响,南阳市历史遗留项目的处置更不能正常开展推进,所以本案的处理必须考虑到南阳市的社会稳定。

    原告徐建民也告诉媒体,有关方面此前曾经征求过他的意见,希望他将诉讼请求调整变更为赔偿损失,但他没有同意。

   他也多次到南阳市各有关部门进行了走访,提出“业主们联合自救,把房子盖起来”的方案。

   南阳市有关部门对他表示,“只要法院判决(林源公司)交房,就可以按照有关规定,为你们办理合法手续,帮助业主们采取自救的方式,解决烂尾楼项目问题”。

   因此,徐建民表示,现在不考虑变更诉讼请求的问题,只要法院依法判决原告交房,后续烂尾楼问题他们业主有信心自己解决。

   他始终不能理解的是:南阳市数千个涉及没有预售证的房屋买卖案件,购房合同都被认定有效,唯独我的购房合同却被认定无效。

   徐建民认为:这样认定的后果无非有两个:一是购房合同被撤销,调解书无效后,这么多年的违约金开发商不用出了;二是这8年数千万的税款和滞纳金开发商也不用出了,偷税罪也可以不追究了。可以说,南阳中院判决《购房合同》无效和撤销《调解书》的决定,不仅没有保护消费者的合法权益,反而严重损害了国家和集体的经济利益,保护了开发商的违法形为。

   历时七年的南阳商铺买卖纠纷案自2022年1月6日首次再审开庭以来,截止目前已经过去5个多月了,第二次开庭不足一个小时就宣布休庭了,何时恢复开庭或下发判决书谁也无法预料,但原告徐建民始终坚信:法律一定能做出公正的判决!

   后续情况,媒体将继续予以关注!

编辑:张家新

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